随着“金九银十”到来，房地产市场再度活跃。深圳一位经验丰富的中介透露，近期线上咨询提升了近50%，线下看房量上升了20%。上海新政实施后的第一个工作日，网签量达1248套，创下8月单日新高。然而，评论区依然充满了质疑声，许多人表示“这又是什么老套路”、“收入没有增长一切都是空谈”、“人口在减少”。其实，今年的市场状况与前几年截然不同——房价即将上涨，这是由多个客观因素共同作用的必然结果，无法人为改变。

自2021年高点以来，这是第五个“金九银十”。前四次的情况是政策刺激带动成交量短期上升后又迅速回落，逐年趋于疲软。这是因为往年政策主要采取的是短期应急措施，如降低首付和利率、放松限购，并没有根本性地解决人们最关心的问题：是否会出现烂尾现象？这次的情况不一样。8月28日，相关部门联合出台了一系列文件，监管现房销售和预售资金，并将按揭计息推后的政策落实到交房上，从根本上消除了烂尾的隐患。标准普尔明确指出，这种政策是对房地产开发商业模式的全面改革，而不是简单修补。

目前，风险基本得到清理，全国范围内的交房保障任务已全面完成，深圳在8月的现房销售比例达到42.1%。库存也出现拐点：全国商品房待售面积同比下降，结束了此前连续46个月的增长。之前，人们买房最担心的是“钱房两空”，而现在基本无需再担心烂尾的风险，价格也难以再跌，购房者只需选择真正心仪的房子，这才是本质上的变化。 球友会

政策方向的重大转变是一个关键因素。过去五年的政策基调是“房住不炒”“三道红线”，作用是对过热市场的降温。而现在，828新政标志着政策方向的彻底逆转，并不是临时的刺激措施，而是对全产业链的制度重构。比如，上海外环外二套房的首付降低到15%，北京非京籍社保要求从2年缩短到1年，成都、西安和武汉也纷纷放宽政策。根据以往的政策周期规律，“政策底到成交底再到价格底”的传导时间为3到6个月。如今，距离828新政已一个多月，正好迎来了成交量集中释放和价格逐步传导的关键期。

同时，供需关系也出现了明显的转变。许多人仍然抱有“房子供应过剩”的观念，却未看到核心城市的供需关系正悄然逆转。供给正在主动收缩，上半年300个城市的住宅用地成交额同比下降近24%，土地越来越集中在核心城市。此外，新的项目从拿地到入市的周期已延长至2到3年，预计未来1到2年核心城市的新房供给将减少约30%。核心区高端住宅的供应显著缩减，如上海和深圳的新增供应同比降幅都超40%。存货也在不断减少，一线城市新房的去化周期已降至12个月的合理区间。

在价格层面，虽然部分区域仍存在过剩，但核心区的优质房源已越来越稀缺。成本的刚性支撑也是导致房价难以下跌的重要因素。开发商的成本清晰可见：土地成本占房价的65%至70%，而良好房源标准导致的建安成本提高了800至1200元每平米，现房销售带来的资金成本又额外增加了800至1500元每平米。由此可见，仅现房销售和好房源的标准两项，未来核心区的新房综合成本将会高出5%至8%。在深圳，一位房企市场负责人算了一笔账，如今核心区的现房成本比期房高出约15%。这种成本结构的刚性意味着房价下跌的可能性微乎其微，反而会随之上涨，这是一种经济规律。 球友会

被压制已有五年的真实购买力正在集中释放。虽然有观点认为“大家没有钱”，但数据却显示，问题并非在于钱的缺乏，而是之前的人们因担心风险而不敢出手。今年前8个月，重点20个城市的二手房成交量达99.8万套，同比增加6.3%，京沪市场连续6个月实现正增长，达到近5年来的同期新高。8月一线城市的新房成交同比增长12.8%，其中深圳上涨31.7%，杭州更是达到了78.9%。9月的开局同样强劲，深圳头六天的二手住宅成交环比上涨9.2%。改善型需求已成为市场的绝对主力，120平米以上的大户型成交占比创下近五年来的新高，新房市场的成交重心不断向大面积户型倾斜。根据央行的数据，上半年居民存款增加了7.58万亿，人们手中并非没有资金，而是之前对市场风险谨慎。随着信心逐步恢复，这部分资金将会逐步涌入市场。

需求并未消失，只是被延后而已。在过去五年中，为了结婚、上学、改善居住条件积累的购房需求正迎来集中爆发的时机。最后，预期的反转形成了良性循环，这一循环一旦启动，便会自我强化。房地产市场的本质是信心经济，预期一旦上升，便会带来“成交量回升、价格企稳、信心恢复、更多人入场”的正循环。当下，这一良性循环已经开始，深圳8月调价的业主中，选择涨价的比例升至31.4%。